En pleine crise, Calgary construit quatre fois plus de logements par habitant que Montréal
31 mars 2026
La crise du logement touche l'ensemble du pays. La réponse des villes, elle, ne l'est pas. Les données de permis de construction de cinq grandes métropoles canadiennes révèlent un écart saisissant: en 2024, Calgary autorise 16,7 logements par tranche de 1 000 habitants, contre seulement 3,9 à Montréal.
Entre 2019 et 2024, les villes albertaines ont accéléré massivement. Toronto a rebondi après un creux historique. Montréal, elle, a divisé par deux sa production de logements autorisés, au moment précis où la pénurie se creusait le plus.
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logements autorisés par habitant à Calgary (2024)
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logements autorisés par habitant à Montréal (2024)
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écart entre les deux villes
L'Alberta, championne du chantier
Calgary et Edmonton dominent le classement canadien de la construction résidentielle. En 2024, Calgary a autorisé 22 325 logements; Edmonton, 14 437. Ramené à la population, l'écart avec les autres grandes villes est net: Calgary dépasse Toronto de près de deux fois et Montréal de plus de quatre.
Comparaison 2024
Logements autorisés par 1 000 habitants
Source: permis de construction municipaux (champ dwelling_units_created). Population: recensement 2021 (Statistique Canada). Cinq villes sur 17 disponibles dans BuildData renseignent ce champ.
L'Alberta mise sur le nombre, pas sur la hauteur: la grande majorité des projets à Calgary sont des maisons unifamiliales ou des petits collectifs. Les données BuildData indiquent une moyenne de 1 à 2 logements par permis. Le volume est obtenu par densité de permis, pas par hauteur de tours.
Toronto: le réveil après la pause
Toronto présente la trajectoire la plus volatile des cinq villes. Après un sommet de 14 004 logements en 2020, la ville est tombée à 7 262 en 2022, puis a triplé en deux ans pour atteindre 21 596 en 2024. Cette instabilité s'explique par la nature même de la construction torontoise: avec une moyenne de 12 logements par permis selon les données BuildData, l'approbation d'une seule grande tour peut faire basculer les statistiques annuelles.
Classement par habitant, 2019 → 2024
Comment les villes se sont repositionnées
Logements autorisés selon le champ dwelling_units_created des permis municipaux. Les données 2024 sont préliminaires pour certaines villes selon le calendrier de dépôt des permis.
Le rattrapage est bien réel, mais ramené à la population, Toronto reste deux fois en deçà de Calgary: 7,7 logements pour 1 000 habitants contre 16,7.
Montréal: le paradoxe de la ville qui ralentit
En 2019, Montréal était la ville la plus productive en volume absolu: 18 164 logements autorisés, davantage que Calgary, Toronto ou Edmonton. Cinq ans plus tard, elle est dernière sur la base par habitant avec 3,9 pour 1 000, et son volume absolu a reculé de 55 %.
Logements autorisés, 2019–2024
Montréal: la descente, Calgary: l'essor
Le recul s'est produit de manière continue: 18 164 (2019), 14 777 (2020), 13 094 (2021), 7 551 (2022), 6 261 (2023), 8 155 (2024). Calgary, en comparaison: 11 811 (2019), 11 233 (2020), 16 126 (2021), 16 017 (2022), 18 560 (2023), 22 325 (2024).
Ce n'est pas une question de densité contre étalement urbain: les données BuildData indiquent une moyenne d'environ 9 logements par permis à Montréal, signe d'une construction collective significative. Le problème n'est pas le type de construction; c'est le nombre de projets autorisés. La ville de Montréal n'a pas changé de modèle urbain en cinq ans. Elle a simplement autorisé moins.
Ce que les données montrent, et ce qu'elles ne disent pas
Ces données ne mesurent pas les logements construits, mais les logements autorisés. Un permis ne garantit pas une mise en chantier; un projet peut être annulé ou retardé. Elles ne capturent pas non plus les délais d'approbation, les coûts de construction ou les politiques de zonage qui conditionnent les décisions des promoteurs.
Ce que les permis mesurent avec précision, c'est la trajectoire administrative d'une ville: combien de projets ont franchi la première étape du processus. Et cette trajectoire est révélatrice. Calgary a accéléré de 89 % en cinq ans. Edmonton, de 80 %. Toronto, malgré sa volatilité, a progressé de 203 %. Montréal a reculé de 55 %. Winnipeg, de 11 %.
Logements autorisés par habitant
Variation 2019–2024: qui a accéléré, qui a reculé
Données complètes
Logements autorisés, cinq villes, 2019–2024
Ville
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Var.
Calgary
11 811
11 233
16 126
16 017
18 560
22 325
+89%
Edmonton
8 027
10 483
10 029
12 406
9 579
14 437
+80%
Toronto
7 123
14 004
13 826
7 262
10 871
21 596
+203%
Montréal
18 164
14 777
13 094
7 551
6 261
8 155
−55%
Winnipeg
5 227
4 023
5 923
4 275
4 799
4 650
−11%
Ce que cela annonce pour 2025 et 2026
La crise du logement ne se résoudra pas uniformément. Les villes qui ont accéléré leurs autorisations, Calgary et Edmonton en tête, bâtissent une réserve de capacité qui leur permettra d'absorber une partie de la demande croissante. Celles qui ont ralenti, Montréal et Winnipeg, accumulent un déficit structurel que les années à venir devront combler.
Toronto offre peut-être la leçon la plus instructive: la volatilité de ses chiffres montre qu'une ville peut inverser rapidement sa trajectoire lorsque les conditions le permettent. Le rebond de 2023 à 2024, de 10 871 à 21 596 logements autorisés, illustre que les obstacles ne sont pas uniquement structurels. Des décisions administratives, des approbations accélérées, des politiques de zonage révisées peuvent changer les chiffres en un an.
La crise s'étend à l'ensemble du pays; les réponses, elles, divergent. Les données de permis montrent que certaines villes ont su accélérer quand la pression montait. D'autres n'y sont pas arrivées, et la pénurie s'y creuse en conséquence. L'écart entre Calgary et Montréal, quatre fois plus de logements par habitant, n'est pas une fatalité géographique. C'est une mesure de volonté politique.
Méthodologie
Données issues de l'API BuildData, qui normalise les permis de construction provenant de 17 portails de données ouvertes municipales canadiennes. Les chiffres de logements reflètent le champ dwelling_units_created des permis, tel que déclaré par chaque ville. Il s'agit de permis émis, non de mises en chantier (données SCHL).
Les calculs par habitant utilisent les populations des villes propres au recensement de 2021 (Statistique Canada): Calgary 1 336 000, Edmonton 1 010 899, Toronto 2 794 356, Montréal 2 115 581, Winnipeg 749 607. Seules cinq des dix-sept villes couvertes par BuildData renseignent systématiquement le champ dwelling_units_created.
Exemple de requête pour répliquer l'analyse:
GET /permit/stats?municipality=calgary
&group_by=year
&issued_after=2019-01-01
Retourne les statistiques annuelles par ville, incluant le total de logements autorisés. Les paramètres municipality, permit_type, issued_after et issued_before permettent de créer ses propres tranches. 17 villes, mise à jour quotidienne, 100 requêtes gratuites par jour.
Accédez aux données de permis de construction de 17 villes canadiennes.
BuildData