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Toronto : deux fois plus de permis en dix ans

21 avril 2026

En dix ans, Toronto a doublé le nombre de ses permis de construction : 7 715 en 2015, 15 749 en 2024. La valeur estimée déclarée dans ces permis a quant à elle été multipliée par plus de quatre. Ce boom masque une fracture croissante : constructions et destructions s’accélèrent en parallèle, pendant qu’une nouvelle forme d’habitat née de la politique municipale, le logement en ruelle, transforme silencieusement le tissu résidentiel.

Quatre fois plus d’argent en dix ans

En 2015, Toronto accordait 7 715 permis de construction. En 2024, ce chiffre atteignait 15 749, soit un doublement en dix ans. La valeur estimée déclarée dans les permis, un indicateur partiel puisque tous les permis n’incluent pas une estimation de coût, est passée de 2,88 G$ à 12,32 G$ sur la même période. La progression n’est pas linéaire : les valeurs ont bondi de manière particulièrement marquée après 2020, portées par des projets d’envergure croissante.

2,04x

hausse du nombre de permis, 2015–2024

4,3x

hausse de la valeur estimée déclarée, 2015–2024

12,32 G$

valeur estimée déclarée dans les permis en 2024

Permis de construction Toronto, 2015–2024

Volume et valeur: une accélération sans précédent

Barres : nombre de permis (axe gauche). Ligne : valeur totale des permis en milliards de dollars (axe droit). Source : BuildData, données de la Ville de Toronto.

La hausse de la valeur dépasse largement celle du volume. Cela signifie que les projets individuels sont de plus en plus importants : des immeubles d’appartements et des tours en copropriété remplacent progressivement les projets résidentiels plus modestes dans la composition globale des permis.

Construire sur des ruines

Pendant que les grues prolifèrent, les pelleteuses aussi. En 2015, Toronto n’avait enregistré que 15 démolitions, avec deux unités de logement perdues. En 2024, ce chiffre atteignait 380 démolitions et 319 unités perdues. Une progression de 25 fois en neuf ans. La quasi-totalité des structures détruites sont des maisons unifamiliales, remplacées par des projets de plus grande densité.

25x

hausse des démolitions, 2015–2024

380

démolitions en 2024

319

unités de logement perdues en 2024

Démolitions à Toronto, 2015–2024

La vague de démolitions s’accélère

Nombre de permis de démolition délivrés par année. Source : BuildData, données de la Ville de Toronto.

Ce phénomène est lié à la pression foncière. Les terrains libres se font rares à Toronto; les promoteurs achètent des maisons existantes pour les démolir et construire à plus haute densité. C’est le processus de remplacement du parc résidentiel ancien par de nouvelles constructions, plus rentables au pié carré.

La ruelle comme solution de rechange

Face à cette pression, Toronto a légalisé les logements en ruelle en 2018. L’idée : permettre aux propriétaires de construire une petite unité indépendante en arrière-lot, le long des ruelles qui traversent les quartiers résidentiels. Les premiers permis sont apparus en 2019. En 2024, la ville en avait délivré 707, contre 18 lors de l’année inaugurale.

permis de logement en ruelle avant 2019 (type illégal)

707

permis de logement en ruelle en 2024

39x

hausse des permis de logement en ruelle, 2019–2024

Logements en ruelle et en arrière-lot, Toronto, 2019–2024

Une nouvelle forme d’habitat prend racine

Permis classés laneway suite ou rear yard suite par année. Source : BuildData, données de la Ville de Toronto.

La courbe de croissance est exponentielle. Ces logements représentent une réponse de terrain à la crise du logement : des unités ajoutées sans démolition, sans achat de terrain supplémentaire, en densifiant l’existant. Le modèle contraste directement avec la vague de démolitions. Deux façons d’intensifier l’usage du sol, aux conséquences très différentes pour les résidents en place. Ces deux dynamiques se jouent dans un bilan net qui, malgré tout, reste fragile.

La course entre création et perte

Le bilan net du logement à Toronto est positif, mais la trajectoire est préoccupante. En 2024, la ville a créé 21 596 unités, un record absolu depuis au moins 2015. Mais elle en a perdu 319 à cause des démolitions, contre seulement 53 en 2015. L’écart entre unités créées et unités perdues reste largement positif, mais la courbe des pertes monte plus vite que celle des gains.

Bilan des unités de logement, Toronto, années choisies

Unités créées contre unités perdues

Unités de logement créées et perdues (démolitions) par année, pour les années disponibles dans les données. Source : BuildData, données de la Ville de Toronto.

L’année 2022 illustre la vulnérabilité du système. Le nombre d’unités créées avait chuté à 7 262, le creux de la période, pendant que les pertes augmentaient. Le rebond de 2023 et 2024 est rassurant. Mais il dépend de la poursuite des investissements massifs dans le développement immobilier, dans un contexte où les taux d’intérêt et les coûts de construction restent élevés.

          Les données révèlent une ville en pleine réinvention. Toronto construit plus, dépense plus, démolit plus et invente de nouveaux types d’habitat. Mais la course entre construction et démolition, entre création et perte de logements, reste ouverte. Pendant que les grues élèvent des tours et que les ruelles s’animent, 380 structures ont été rasées en 2024. Le résultat de cette course dépendra autant des politiques municipales que des cycles économiques.
        

Méthodologie

Données issues de l’API BuildData (building permits canada), qui normalise les permis de construction provenant des portails de données ouvertes municipaux. L’analyse couvre 236 525 permis torontois dans la base de données (1979–2026); les graphiques portent sur 2015–2024 pour assurer la comparabilité année à année.

Les unités créées et perdues correspondent aux champs dwelling_units_created et dwelling_units_lost normalisés par BuildData. Les démolitions sont identifiées via le champ permit_type_canonical = "demolition". Les logements en ruelle regroupent les types laneway suite et rear yard suite.

Exemple de requête pour répliquer l’analyse :

GET /permit?municipality=toronto
    &issued_after=2024-01-01
    &issued_before=2024-12-31
    &sort_by=date&limit=500

Les paramètres municipality, issued_after et issued_before permettent de créer ses propres tranches temporelles. 17 villes, mise à jour quotidienne, 100 requêtes gratuites par jour.

Accédez aux données de permis de construction de Toronto et de 16 autres villes canadiennes.

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